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  • 探底探底,底線究竟在哪?4月房地產市場數據解讀

    2022-05-16 18:23:53|來源:樂居買房
    摘要| 5月16日,國家統計局發布2022年1—4月份全國房地產市場數據,各項指標一起“溜滑梯”,均呈下降。

    ??5月15日,央行“首套房商業貸款利率較LPR利率減20個基點”的消息一出,房地產行業產生不小漣漪。樓市“強心針”接踵而至,行業略有起色,再加上央媽出馬,市場后續表現不禁引人期待。

    ??但是,也別高興得太早。我們不妨算筆賬:假如按照貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算,利率下調20個基點,平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內共減少利息支出約2萬元。乍一看,好像確實是省了哈?

    ??事實上,這筆貸款光30年的利息甚至都比本金50萬要高,區區2萬元還值得還貸人歡呼雀躍嗎?有利好新政出臺固然是好事,但力度遠遠不夠啊。

    ??此舉被解讀為政府出手“救市”。2022年以來,各項“救市”操作頻頻,那么房地產市場到底怎么樣了?

    ??5月16日,國家統計局發布2022年1—4月份全國房地產市場數據,各項指標一起“溜滑梯”,均呈下降。

    ??探底探底,樓市的“底”究竟在哪?怕是誰也說不清。

    ??01

    ??國家統計局發布的數據顯示,1—4月份,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%;其中,住宅投資29527億元,下降2.1%。

    ??這是自1998年以來,國內房地產市場開發投資出現下降,甚至2008年全球金融危機時,房地產開發投資也依然保持堅挺(除了2020年上半年突發疫情影響)。從2019年1月-2022年4月全國房地產開發投資增速情況可以看出,2021年2月開始,樓市投資開發增速就沒有增加過。

    ??此外,房地產開發投資情況亦可從施工情況窺得一二。1—4月份,房地產開發企業房屋施工面積818588萬平方米,同比持平。其中,住宅施工面積577692萬平方米,同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬平方米,下降26.3%。其中,住宅新開工面積28877萬平方米,下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米,下降11.9%。其中,住宅竣工面積14662萬平方米,下降11.4%。

    ??02

    ??隨處可見的“下降”著實讓人有點觸目驚心。分析原因,大致有二:

    ??一是新房銷售低迷。商品房銷售面積同比下降20.9%,開發商真是開心不起來。4月全國商品住宅銷售額僅7175億元,同比去年下降49%,接近腰斬,甚至還不如2020年碧桂園一家的全年操盤銷售額。銷售難成為房企的第一道坎。

    ??數據表明,1—4月份,商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;其中,住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元,下降29.5%;其中,住宅銷售額下降32.2%。

    ??4月末,商品房待售面積55735萬平方米,同比增長8.4%。其中,住宅待售面積增長14.8%。如何“促銷售、去庫存”,成為擺在開發商面前不可逾越的頭號問題。

    ??二是房企融資困難。房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%。房企拿不到錢,自然沒有資源開發新項目。大部分開發商還欠著一屁股債,現金流恐怕都很緊張。加之國內信貸政策的收緊,也讓開發商紛紛尋求境外資本進行融資。

    ??數據表明,1—4月份,房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,國內貸款6837億元,下降24.4%;利用外資38億元,增長129.4%;自籌資金16271億元,下降5.2%;定金及預收款15357億元,下降37.0%;個人按揭貸款8037億元,下降25.1%。

    ??03

    ??房地產作為國民經濟的重要產業、支柱產業,億萬老百姓的生活都離不開“住”這個永恒的話題。

    ??我們當然不希望這個行業過熱過亂、肆意崩壞;但是,這不意味著我們可以容忍它任其躺平、擺爛,畢竟,日本的前車之鑒真是太痛了。

    ??盡管情況還是不容樂觀,再加上這該死的疫情反復無常,我們也還是應該懷抱希望,不是嗎?

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